Muutoksia huoneistoon, tarvitaanko yhtiöjärjestyksen muutos, rakennuslupa vai molemmat?

Taloyhtiön osakkaalla on mielessään huoneistossa suurempi muutostyö, joka vaatii rakennusluvan. Esimerkiksi tavanomaisesti toteutettavan saunan rakentaminen huoneistoon, jossa ei ole ollut saunaa aikaisemmin, vaatii rakennusluvan hakemista. Luvan hakee aina kiinteistön omistaja eli asunto-osakeyhtiö. Kun kysymyksessä on maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitetun luvan hakeminen ja kun hakemisesta päättää taloyhtiön hallitus, on taloyhtiön joko samalla kertaa tai erikseen hyväksyttävä osakkeenomistajan suunnitelmat siitäkin huolimatta, ettei muutostyö jostakin syystä vaatisi erikseen taloyhtiön suostumusta.

Aina pelkkä rakennusluvan hakeminen ei kuitenkaan riitä yhtiön antaman suostumuksen ohellakaan. Mikäli esimerkiksi kolmio halutaan muuttaa kahdeksi omalla sisäänkäynnillä varustetuksi yksiöksi, ei tuoreen korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun (KKO:2011:39) mukaan ole käytännössä riittävää, että yhtiö hakee osakkaan puolesta rakennuslupaa toimenpiteelle, vaan myös yhtiöjärjestystä on muutettava samalla.

Mikäli osakkeenomistajan suunnittelema muutostyö on esimerkiksi sellainen, että tosiasiassa yhtiön tiloihin muodostuu muutoksen johdosta kokonaan uusi huoneisto, on yhtiöjärjestystä muutettava.

Yhtiöjärjestyksen muuttamista ei vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan edellytetä, mikäli pelkästään huoneiston sisällä huonelukua muutetaan. Esimerkiksi kaksi pienempää makuuhuonetta voidaan yhdistää seinä poistamalla ilman, että yhtiöjärjestystä olisi muutettava. Viranomaislupa (rakennuslupa, toimenpidelupa) on kuitenkin yleensä tarpeen.

Yllä viitatun KKO:n ratkaisun 2011:39 yleisenä oikeusohjeena on taloyhtiöissä noudatettava ”marssijärjestys”. Mikäli osakehuoneisto halutaan jakaa kahdeksi tai useammaksi huoneistoksi, on yhtiöjärjestystä muutettava. Rakennuslupaa voidaan sinänsä hakea ennen yhtiöjärjestyksen muuttamista, mutta ennen kuin muutostyöhön voidaan ryhtyä, on yhtiöjärjestystä ensin muutettava. Edes se, että rakennuslupa on saatu, ei oikeuta osakkeenomistajaa tekemään muutostyötä. Yhtiöjärjestysmääräys on osakkaan ja taloyhtiön välisessä hierargiassa lain ja muiden säädösten jälkeen toisena, eikä edes myönnetyllä rakennusluvalla voida ohittaa yhtiöjärjestysmääräystä. Toisinaan yhtiöjärjestysmääräys ohittaa myös asunto-osakeyhtiölain. Niiltä osin, kun lain säädökset ovat toissijaisia yhtiöjärjestysmääräyksiin nähden, noudatetaan ensisijaisesti yhtiöjärjestystä.

Taloyhtiön osakkaana toimiessa voidaan siis nyrkkisääntönä pitää, että ensin on asioitava taloyhtiön kanssa ja sitten vasta rakennusvalvontaviranomaisen kanssa, mikäli muutoksia huoneistoissa mielii tehdä.

Asiasanat: asunto-osakeyhtiö, taloyhtiö, yhtiöjärjestys, yhtiöjärjestyksen muutos, rakennuslupa, muutostyö