Vastuunjakotaulukko ja sen merkitys

Asunto-osakeyhtiössä kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkaan välillä säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Lain mukaan (AOYL 4:2 ja 3 §) yhtiö vastaa kunnosapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Yhtiön vastuulle kuuluu mm. rakenteet ja eristeet sekä  erilaiset perusjärjestelmät (esim. lämmitys-, vesi- ja viemärijärjestelmät). Lisäksi yhtiön vastuulle kuuluu sellaiset rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, jotka yhtiö on itse toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen.

Osakkaan on puolestaan pidettävä kunnossa huoneistonsa sisäosat. Osakkaan on pidettävä kunnossa myös huoneistossa osakkaan (tai aiemman osakkaan) tekemät muutostyöt, esimerkiksi keittiön lavuaarin siirtämisen vuoksi sokkeliin rakennetut viemärijatkokset.

Kiinteistöliitto ja varmasti muutkin tahot ovat laatineet vastuunjakotaulukoita, joissa on havainnollistettu selkeästi erilaisten rakennusosien kunnossapitovastuuta. Vastuunjakotaulukoissa on käyty läpi yksityiskohtaisesti esimerkiksi parvekkeiden eri osien kunnossapitovastuun jakautuminen.

Vastuunjakotaulukot ovat hyvä tulkintalähde kunnossapitovastuun konkrettista jakautumista harkittaessa. On kuitenkin muistettava, että vastuunjakotaulukko on lopulta ”vain” tulkintaohje asunto-osakeyhtiölain säännöksille. Riitatilanteessa tuomioistuin ratkaisee, kenelle kunnossapitovastuu yksittäistapauksessa kuuluu.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapitovastuun jakautumisesta voidaan määrätä laista poikkeavalla tavalla yhtiöjärjestyksellä. Taloyhtiöllä on melko laaja harkintavapaus siitä, miten kunnossapitovastuun jakautuminen yhtiössä halutaan järjestää. Päätöksen yhtiöjärjestyksen muuttamisesta tekee 2/3 enemmistöllä yhtiökokous.

Ainoa tapa saada kunnossapitovastuun jakautuminen laista poikkeavalla tavalla järjestetyksi, on yhtiöjärjestyksen muuttaminen. Se, että taloyhtiön yhtiökokouksessa tehdään vain päätös siitä, että jatkossa kunnossapitovastuu jakautuu tietyllä tavalla, ei johda asunto-osakeyhtiölain säännösten sivuuttamiseen. Yhtiöjärjestystä on todella muutettava ja yhtiöjärjestys rekisteröitävä, mikäli muutos halutaan tehdä.

Toisinaan kuulee puhuttavan, että esim. Kiinteistöliiton julkaisema vastuunjakotaulukko voitaisiin hyväksyä yhtiökokouksessa yhtiötä sitovaksi. Näin voi tietenkin päättää, mutta päätöksellä ei ole juurikaan merkitystä: kunnossapitovastuun jakautumisesta säädetään laissa ja mikäli siitä halutaan poiketa, yhtiöjärjestystä on muutettava. Ei siis riitä, että vastuunjakotaulukko hyväksytään vain yhtiökokouksessa. Eri asia on, että vastuunjakotaulukko voidaan useammallakin tavalla sisällyttää yhtiöjärjestykseen.

Kun yhtiöjärjestystä muutetaan kunnossapitovastuun jakautumisen osalta, on säännökset syytä miettiä tarkkaan. On myös huomattava, että osakkaan kunnossapitovastuu on eriasia, kuin eri osapuolten vahingonkorvausvastuu. Osakkaalla on kunnossapitovastuu esim. aiemman osakkaan muutostöistä, mutta mikäli muutostyöt aiheuttavat vahinkoja, vahingonkorvausvastuussa voikin olla entinen osakas.