Autopaikkojen jakaminen talossa asuvien osakkaiden ja sijoittajaosakkaiden kesken

Aiemmissa kirjoituksissamme (ks. esim. 9.1.2010) on käsitelty autopaikkojen jakamista voimassaolevan asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusvaatimukset huomioiden.

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7.2010. Lain 1 luvun 10 §:ssä säädetyn yhdenvertaisuusperiaatteen soveltamisesta autopaikkojen jakamiseen ei ole toistaiseksi ylempien tuomioistuinten ratkaisuja. Selvää kuitenkin on, että yhdenvertaisuusperiaatetta on noudatettava jaettaessa autopaikkaja taloyhtiön osakkaiden kesken. Periaate on voimassa yhtä lailla silloin, kun autopaikkoja on tai alle osakehuoneistojen lukumäärän. Lukumääräisesti tavanomaisempaa on, että autopaikkoja ei riitä kaikille halukkaille.

Laki lähtee siitä, että kaikki osakkeenomistajat ovat yhdenvertaisessa asemassa toisiinsa nähden. Sellaiset talossa asuvat vuokralaiset, jotka eivät itse omista taloyhtiön osakkaita, eivät ole asunto-osakeyhtiölain tarkoittamassa mielessä yhdenvertaisessa asemassa taloyhtiön osakkeeomistajiin nähden. Sen sijaan talossa asuvat osakkaat ja muut osakkaat ovat yhdenvertaisessa asemassa keskenääån. Vastaavasti esimerkiksi liikehuoneistoja omistavat osakkaat ovat yhdenvertaisessa asemassa – ellei yhtiöjärjestyksestä muuta johdu – asuntoja omistavien osakkeenomistajien kanssa.

Autopaikkoja jaettaessa yhdenvertaisuusperiaate takaa sen, että sijoitusasunnon talossa omistavan osakkaan on voivata luovuttaa vuokralaiselle samanlainen oikeus autopaikkaan kuin talossa asuvalla osakkaalla on. Käytännössä autopaikkojen jako on toteutettu monissa yhtiöissä siten, että taloyhtiö vuokraa autopaikan yhtälailla talossa asuvalle osakkaalle kuin muualla asuvan osakkaan vuokralaiselle. Vuokrasopimukset on monesti solmittu siis vuokralaisen kanssa, ei niinkään vuokra-asunnon omistavan osakkaan kanssa.

Yllä selostetulla menetellyllä on pyritty toteuttamaan asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatetta (AOYL 1:10) sekä sitä, mitä lainvalmistelutöissä (HE 24/2009, s. 54) on todettu osakkaan tai tämän vuokralaisen oikeudesta autopaikkaan.

Menettelyä voidaan kritisoida siltä osin, kun autopaikka luovutetaan osakkeenomistajan vuokralaiselle, mutta ei osakkeenomistajalle itselleen. Noudatetulla käytännöllä on pyritty saamaan autopaikkojen hallintaan kiertoa. Käytännössä siis sijoittajaosakkaan vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen joutuu mahdollisessa autopaikkajonossa viimeiseksi. Tilanne olisi toinen, mikäli sijoittajaosakas olisi voinut vuokrata autopaikan itse suoraan taloyhtiöltä ja luovuttaa sen kulloisenkin vuokralaisen käytettäväksi.

Edellä selostettu vaihtoehtoinen menettely ei liene asunto-osakeyhtiölain vastainen. Lain lähtökohta on osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu – ei talon asukkaiden yhdenvertainen kohtelu. Talossa asuvien sijoittajaosakkaiden vuokralaisia ja talossa asuvia osakkaita ei ole tarkoitettu laissa asettaa yhdenvertaiseen asemaan. Tätä taustaa vasten perusteltu tulkinta on myös se, että aina kun osakas vaihtuu, autopaikka vapautuu. Tämä vaihtoehtoinen malli asettaisi osakkeenomistajat ”enemmän yhdenvertaiseen” asemaan, sillä monessa yhtiössä noudatettu vuokralaisen vaihtumiseen liittyvä malli johtaa tosiasiassa siihen, että sijoittajaosakas ja talossa asuva osakas eivät ole yhdenvertaisessa asemassa keskenään osakkaina. Kun sekä talossa asuva osakas että sijoittajaosakas ovat pitkään taloyhtiön osakkaina, tilanne on todennäköisesti sellainen, että sijoittajaosakkaalla on vain toisinaan autopaikka välillisesti käytössään, mutta talossa asuvalla osakkaalla aina.

Sijoittajaosakkaan kannalta on usein tärkeää, että sijoittaja voi vuokrata asunnon ja autopaikan samalla kertaa vuokralaiselleen. Monissa taloyhtiöissä noudatetussa mallissa tämä on mahdotonta.

Toistaiseksi, kun asiasta ei ole selkeään KKO:n tai edes hovioikeuden ratkaisua, yhtä ja ainoa oikeaa mallia autopaikkojen jakamiseen ei käsityksemme mukaan ole.

Asiasanat: asunto-osakeyhtiö, taloyhtiö, autopaikat