Vuokralaisen vastuu taloyhtiössä

Osakkeenomistajat voivat vuokrata omistamiaan taloyhtiöiden huoneistoja varsin vapaasti kenelle tahansa. Kaikenlainen vuokraaminen voi olla yhtiöjärjestyksessä kielletty, mutta tällaiset määräykset ovat hyvin harvinaisia. Kun vuokraaminen on vapaata, erilaisia vahinkojakin sattuu.

Osakkaat tuskin vuokraavat huoneistojaan tieten tahtoen sellaisille henkilöille, jonka suorastaan tietävät aiheuttavan huoneistossa vahinkoa. Jos vuokranantaja olisi niin huolimaton vuokralaista valitessaan, että olisi koko lailla selvää, että vahinkoja tulee aiheutumaan, voisi osakkeenomistaja itsekin joutua vuokralaisensa tekemisistä vastuuseen. Vastuun perusteena olisi tällaisessa tilanteessa osakkaan huolimattomuus vuokralaista valitessa. Osakkaan on myös seurattava itsekin huoneistonsa kuntoa. Hän tämä jää tekemättä ja aiheutuu vahinko, joka olisi voitu torjua huolellisella kunnon seuraamisella, osakas voi olla vastuussa, vaikka vahinko lopulta aiheutuisi vuokralaisen menettelystä.

Tavanomaisesti vuokralaisen mahdollista alttiutta vahinkojen aiheuttamiseen ei kuitenkaan voida ennakoida. Vahingot ovat ylipäänsä usein puhtaita vahinkoja: niitä ei aiheutettu ainakaan tahallaan eikä välttämättä huolimattomuudestakaan.

Mikäli kuitenkin asunnossa asuvan vuokralaisen toimenpiteistä on aiheutunut vahinkoa osakkaan tai taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin osiin, voi vuokralainen olla tällaisista vahingoista vahingonkorvausvastuussa.

Vuokranantajaan nähden vuokralaisen vastuusta säädetään huoneenvuokralaissa. Sen 25 §:n mukaan vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei kuitenkaan vastaa tavanomaisesta kulumisesta: vuokran katsotaan sisältävän korvauksen myös normaalikulumisesta. Vuokrasopimuksessa voidaan kuitenkin sopia siitä, että vuokralainen vastaa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta. Ehdot eivät saa olla kuitenkaan kohtuuttomia. Vuokralainen vastaa paitsi omasta toiminnastaan, niin myös vieraidensa toiminnasta.

Taloyhtiöön nähden osakas ei ole lähtökohtaisesti vastuussa vuokralaisen tekemisistä, vaan vuokralainen vastaa myös suhteessa taloyhtiöön huolimattomuudestaan aiheutuneista vahingoista itsenäisesti. Osakkaalla ei ole siis ns. isännänvastuuta. Tämän vuoksi vuokralaiselta edellytettävät vastuuvakuutukset ovat usein tärkeässä asemassa, jos vuokralaisen huolimattomuus aiheuttaa esimerkiksi taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa rakenteiden kastumista. Osakkaan ja taloyhtiön väliseen vahingonkorvaukseen sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia.

Vuokralainen vastaa taloyhtiölle aiheuttamistaan vahingoista – ei asunto-osakeyhtiölain vaan – vahingonkorvauslain säännösten mukaan. Korvausperusteena on huolimattomuus.

Kaikissa vahinkoasioissa korvauksen edellytyksenä on huolimattomuus eli tuottamus taikka se, että vahinko on aiheutettu tahallaan. Huolimattomuusarviointi on aina tapauskohtaista: vahingosta ja sen syntymekanismista päätellään, olisiko vahinko voitu välttää toimimalla jollakin tavoin huolellisemmin. Mikäli vastaus on myönteinen, korvausvastuu syntyy.

Mikäli vahinko sattuu, on tärkeää selvittää sen syntymekanismi ja kohdistaa sen jälkeen vaatimus oikeaan tahoon ja oikean lainsäädännön perusteella. Vaikka osakkeenomistaja on usein vuokralaista maksukykyisempi vahinkojen maksajana, osakas ei normaalitapauksessa vastaa vuokralaisen aiheuttamista vahingoista. Hyviä vakuutuksia on saatavana. Vuokralaiselta edellytettävä kotivakuutus vastuuvakuutuksineen suojaa yleensä vuokralaista, osakasta ja taloyhtiötä. Suosittelenkin vuokranantajia edellyttämään vuokralaiselta kotivakuutuksen ottamista vastuuvakuutuksineen.

Kirjoitus on julkaistu Lapin Kiinteistösanomissa 5.11.2019.