Yhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että yhtiöllä tai toisilla osakkailla on lunastusoikeus esimerkiksi sellaisissa kauppatilanteissa, joissa asunto-osakkeita myydään yhtiön ulkopuoliselle ostajalle. Se, milloin lunastusoikeus on olemassa, on määrätty yhtiöjärjestyksessä. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole määräyksiä lunastusoikeudesta, ei lunastusoikeutta ole ja osakkeita voi myydä tai muutoin luovuttaa vapaasti.

Maanmittauslaitos ylläpitää huoneistotietojärjestelmää (HTJ), johon kuuluvaan osakehuoneistorekisteriin merkitään asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden omistukset.

Kaikki 1.1.2019 tai sen jälkeen perustetut asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt kuuluvat automaattisesti HTJ:hin.

Vanhojen eli ennen vuotta 2019 perustettujen asunto-osakeyhtiöiden piti siirtää osakeluettelonsa HTJ:hin 31.12.2023 mennessä. Siihen saakka siirto oli maksutonta, mutta mikäli siirto jäi tekemättä, se täytyy joka tapauksessa tehdä. Siirrosta on peritty v. 2024 alkaen maksu.

Menettely, jos osakeluetteloa ei ole siirretty huoneistotietojärjestelmään

Mikäli osakeluetteloa ei ole siirretty HTJ:hin, osakkeiden ostajan on ilmoitettava omistuksen siirtymisestä taloyhtiölle. Yleensä ilmoituksen tekee kiinteistönvälittäjä toimittamalla taloyhtiön isännöitsijälle kauppakirjan, mutta ilmoitusvastuu on viime kädessä osakkeiden ostajalla. Mitä pidempään ostaja tai välittäjä viivyttelee ilmoituksen kanssa, sitä myöhemmin omistusoikeus varmistuu tai sitä pidempään lunastusaika on avoimena.

Kun yhtiö on saanut ostajalta (tai välittäjältä) tiedon omistuksen vaihtumisesta, taloyhtiön on ilmoitettava osakkaille omistuksen kirjallisesti vaihtumisesta ja lunastusoikeuden olemassaolosta. Ilmoitus on tehtävä kahdessa viikossa. Osakkaiden on puolestaan ilmoitettava tietyssä määrässä yhtiölle tahdostaan käyttää lunastusoikeutta.

Taloyhtiön on oltava valppaana lunastusoikeustilanteissa, sillä määräajat ovat ehdottomia. Yhtiöjärjestyksessä voidaan esimerkiksi todeta, että yhtiöllä on itsellään lunastusoikeus kahden viikon ajan lunastusoikeus osakkeisiin vapailla pääomillaan siitä laskettuna, kun yhtiö sai osakkaalta ilmoituksen tapahtuneesta kaupasta tai muusta omistuksenvaihdoksesta ja lisäksi määrätty, että mikäli yhtiö ei käytä lunastusoikeuttaan itse, on osakkeenomistajilla oikeus käyttää lunastusoikeutta ilmoittamalla esimerkiksi neljän viikon kuluessa tahdostaan käyttää lunastusoikeutta.

Taloyhtiön on edellä mainituissa lunastusoikeustilanteissa toimitettava tieto tapahtuneesta kaupasta osakkaille kahden viikon kuluessa, ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty lyhemmästä määräajasta.

Jos osakas tahtoo käyttää lunastusoikeuttaan, hänen on ilmoitettava siitä taloyhtiölle yhtiöjärjestyksessä tarkoitetussa määräajassa.

Yhtiöjärjestyksessä on tyypillisesti määräykset siitä, miten menetellään, mikäli halukkaita lunastajia on useampia.

Menettely, kun osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään

Kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty HTJ:hin, ilmoitusmenettely uuden omistajan osalta on sama kuin aiemminkin, mutta lunastusmenettelyn käynnistyminen edellyttää lisäksi sitä, että Maanmittauslaitoksen on ilmoitettava omistuksen rekisteröimisestä uuden omistajan nimiin.

Lunastusmenettely ei siis käynnisty vielä sillä, että ostaja tekee ilmoituksen esimerkiksi kaupasta taloyhtiölle, vaan tarvitaan lisäksi Maanmittauslaitoksen ilmoitus.

Uuden omistajan on haettava kahden kuukauden kuluessa kaupasta (tai muusta tapahtumasta) omistuksen kirjaamista osakehuoneistorekisteriin Maanmittauslaitokselta. Kun taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on säädetty lunastusmenettelystä, Maanmittauslaitos käsittele kirjaamisasian nopeutetussa aikataulussa ja tekee heti käsittelyn päätteeksi ilmoituksen taloyhtiölle siirrosta lunastusoikeuden selvittämiseksi.

Lunastusmenettelyyn liittyvät määräajat, esimerkiksi osakkaiden 30 päivän ajan voimassa oleva lunastusaika, alkavat kulumaan vasta kun ilmoitukset ovat saapuneet taloyhtiölle sekä Maanmittauslaitokselta että uudelta omistajalta (välittäjältä).

Yhteenveto ja määräajat

Lunastusoikeuden määräajoista on säädetty laissa. Määräaikoja voidaan tiukentaa (lyhentää) yhtiöjärjestyksessä, mutta ei pidentää:

🔹 hallituksella 2 vk aikaa ilmoittaa osakkeen siirtymisestä osakkaille

🔹 lunastusvaatimus esitettävä kuukauden kuluessa kun taloyhtiö sai tiedon osakkeen siirtymisestä

🔹 lunastushinta maksettava 2 vk:ssa edellä mainitun kuukauden määräajan päättymisestä

Toimistomme neuvoo mielellään lunastusta koskevissa kysymyksissä ja laatii taloyhtiöille tarkoituksenmukaisia lunastusehtoja yhtiöjärjestyksiin.