Pitäisikö autopaikkoja jakaa muualla kuin talossa asuville osakkaille?

Asunto-osakeyhtiössä vallitsee osakkaiden yhdenvertaisuus toisiinsa nähden. Asunto-osakeyhtiölain mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Tämä tarkoittaa sitä, että yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Miten yhdenvertaisuutta tulisi soveltaa taloyhtiön hallinnassa olevien autopaikkojen jakamiseen tai vuokraamiseen?

Muutoin kun autopaikat riittävät kaikille halukkaille, ongelmia ei yleensä synny. Tavanomaisempaa kuitenkin on, että autopaikkoja on vähemmän kuin asuntoja tai muutoin autopaikan tarvitsijoita.

Taloyhtiöissä on usein yhtiökokouksen vahvistamia autopaikkojen jakosääntöjä, joita noudattaen autopaikat jaetaan. Jakosääntöjen vahvistaminen on suositeltavaa aina, kun autopaikoista on pulaa. Jakosäännöt ovat omiaan tekemään autopaikkojen jakamisesta ennustettavampaa ja tasapuolisempaa.

Jakosääntöjä vahvistettaessa pohdittavaksi tulee usein se, miten erilaisia osakkaita on kohdeltava autopaikkoja jaettaessa.

Peruslähtökohdat pitäisivät olla selvät: osakkeenomistajia ei voida asettaa epätasapuoliseen asemaan sen perusteella, onko kysymyksessä talossa asuva osakas vai ns. sijoittajaosakas, jonka asunnossa asuu usein vuokralainen. Sama koskee liike- ja muiden huoneistojen osakkaat: autopaikkojen jakamisen kannalta ei ole merkitystä sillä, käyttääkö esimerkiksi liikehuoneiston osakas tiloja itse vai vuokraako tilaa toisen käytettäväksi. Näissä kaikissa tilanteissa osakkeenomistajilla on oikeus saada itseään tai vuokralaistaan varten autopaikka samoin perustein vuokratuksi taloyhtiöltä.

Miten sitten tulisi kohdella autopaikkojen jakamisen näkökulmasta niitä osakkaita, jotka käyttävät omistamaansa asuntoa esimerkiksi kakkosasuntona eikä asunnossa asu ketään? Voidaanko autopaikkojen jakosäännöillä rajoittaa tällaisten osakkaiden oikeutta saada autopaikka taloyhtiöstä?

Mikäli autopaikkoja jaetaan sellaisille osakkaille omaa käyttöä varten, jotka eivät asu taloyhtiössä, johtaa se autopaikkojen vajaakäyttöön ja sellaiset asuvat osakkaat tai osakkaiden vuokralaiset, joilla on auto, voivat jäädä ilman autopaikkaa. Kysymys on siitä, ratkaistaanko autopaikkojen jakamista koskeva kysymys näissä tilanteissa tarveharkintaisesti vai puhtaasti osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun perusteella.

Varteenotettavaa oikeuskäytäntöä asiasta on vähän. Korkein oikeus ei ole ratkaissut nimenomaisesti autopaikkojen jakamista koskevaa asiaa kertaakaan.

Itä-Suomen hovioikeus on todennut vuoden 2014 ratkaisussaan (31.12.2014, ratkaisunumero 923), että sellaisessa tilanteessa, jossa autopaikkoja oli yhtä paljon kuin asuntojakin, ei kakkosasunnon omistavaa osakasta voitu sivuuttaa autopaikkoja jaettaessa. Tällaisella kakkosasunto-osakkaalla oli oikeus saada autopaikka taloyhtiössä siinä missä muillakin. Hovioikeuden ratkaisun lopputulokseen vaikutti se, että autopaikkoja oli lähtökohtaisesti jokaisella asunnolle ainakin yksi kappale. Hovioikeus ei joutunut ratkaisemaan kysymystä siinä tyyppitilanteessa, että autopaikkoja on vähemmän kuin asuntoja.

Helsingin hovioikeus on jo aiemman asunto-osakeyhtiölain aikaan todennut vuonna 1996 antamassaan ratkaisussa (3.12.1996, ratkaisunumero 6286), että yhtiökokouksen päätös, jolla autopaikat jaettiin yksinomaan asukkaiden käyttöön, oli yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.

Vuonna 2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain esitöissä on todettu, että taloyhtiössä asuvien osakkaiden ja muiden osakkaiden asettaminen erilaiseen asemaan toisiinsa nähden on laissa säädetyn yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista.

Asunto-osakeyhtiölain säännöksiä ei ole laadittu tarveharkinnan varaan. Kysymys on osakeyhtiöstä, jossa osakkaat ovat toisiinsa nähden yhdenvertaisia. Ainoan poikkeuksen voi tehdä yhtiöjärjestysmääräys. Jokainen osake tuottaa siis yhtäläiset oikeudet. Tämä johtaa siihen, että tarveharkinta tai muutoin esimerkiksi autopaikkojen niukkuuteen perustuvat jakomallit väistyvät osakkaiden yhtiöoikeudellisten oikeuksien tieltä.

Autopaikkoja ei tulisi siis jakaa sen perusteella, riittääkö autopaikkoja kaikille taloyhtiössä asuville, jos niitä jaetaan myös muualla asuville osakkaille tai kakkosasunto-osakkaille. Autopaikat ovat taloyhtiön omistamia tiloja siinä missä muutkin tilat. Yhtiöoikeudellisesti ajatus siitä, että osakas saa käyttää yhtiön tiloja vain, jos asuu talossa, on vieras. Jokaisella osakkaalla on oikeus käyttää yhtiön ”palveluja” siinä missä muillakin osakkailla.

Niissä tilanteissa, joissa esimerkiksi kakkosasunnon omistavalla osakkaalla ei ole lainkaan autopaikalle tarvetta, tarveharkintakriteerejä voitaneen soveltaa siinä mielessä, että jos autopaikalle ei ole mitään tarvetta tai tarve on täysin tilapäistä, ei autopaikkaa tarvinne kuitenkaan luovuttaa. Tämä kanta perustuu Turun hovioikeuden vuoden 2002 ratkaisuun (26.9.2002, ratkaisunumero 2446), jossa hovioikeus totesi, että yhtiön päätös olla antamatta autopaikkaa osakkaalle, joka ei omistanut autoa ja olisi käyttänyt autopaikkaa vain tilapäisesti, ei loukannut yhdenvertaisuusperiaatetta. Rovaniemen hovioikeus on päätynyt vuonna 1996 (17.9.1996, ratkaisunumero 1044) päinvastaiseen lopputulokseen, mutta tuossa tapauksessa autopaikkoja oli yhtä monta kuin huoneistoakin.

Osakkaiden yhdenvertaisuuden näkökulmasta vaikeuksia aiheuttaa myös ne tilanteet, joissa osakemuotoisen autopaikan omistava osakas haluaa yhtiön vuokrata yhtiön omistaman autopaikan toiselle autolleen. Tällöin on toisinaan katsottu (oikeuskirjallisuudessa, ei niinkään tuomioistuinkäytännössä), että autopaikat tulisi jakaa muille kuin autopaikkoja omistaville osakkaille ensin ja vasta sitten autopaikkaosakkaille. Nähdäkseni tämäkin kanta on altis kritiikille, sillä autopaikkaosakas on lain näkökulmasta osakas siinä missä muutkin osakkaat ja yhden osakasryhmän sivuuttaminen muiden kustannuksella on sekin yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista.

Aivan uudenlaisia tulkintatilanteita syntyy, kun taloyhtiö rakentaa sähköautoille muutamia latauspaikkoja eikä kaikkia paikkoja muuteta kerralla latauspaikoiksi. Kenelle nämä harvat sähköautojen latauspaikat tulisi sitten jakaa? Suositaanko täyssähköllä ajavia, pääsevätkö hybridiautoilija osalliseksi latauspaikoista vai onko ne jaettava kaikkien autopaikkaa tarvitsevien kesken? Vai kenties kaikille osakkaille riippumatta siitä, onko autopaikalle edes tarvetta?

Kuten havaitaan, autopaikkojen jakamiseen liittyy lukuisia kysymyksiä, joihin ei saada vastauksia asunto-osakeyhtiölaista eikä myöskään oikein oikeuskäytännöstä, koska sitä ei ole.

Yhtiöjärjestyksen merkitys

Lopuksi on huomattava, että yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä osakkaita sitovasti autopaikkojen jakamisesta melkein mitä tahansa. Jos yhtiöjärjestykseen on otettu autopaikkoja koskevat määräykset jo taloyhtiön perustamisvaiheessa ja käytännössä grynderin sinne kirjoittamina ja osakkeet on myyty sen jälkeen, yhtiöjärjestys sitoo, vaikka se johtaisi muutoin arvioituna osakkaiden yhdenvertaisuuden toteutumattomuuteen.

Myöhemmin yhtiöjärjestyksen sellaiset muutokset, jotka loukkaisivat osakkaiden yhdenvertaisuutta, eivät ole ilman kaikkien osakkaiden suostumusta yleensä mahdollisia. Yhtiöjärjestystä ei voida siis myöhemmin muuttaa tavallisella 2/3 enemmistöllä siten, että lopputulos johtaisi yhdenvertaisuusperiaatteen loukkaamiseen. 

Yhteenveto

Kun autopaikkojen jakosäännöistä päätetään, on johtoajatuksena pidettävä osakkeenomistajien yhtiöoikeudellinen yhdenvertaisuus. Tarveharkinta ei ole laissa tarkoitettu harkintakriteeri ja sen soveltamiseen tulisi suhtautua melko pidättyvästi.

Niin kauan, kun korkein oikeus tai edes hovioikeudet eivät ole antaneet asiasta ratkaisuja muunlaisesta tulkinnasta, autopaikkojen jakamisessa tulisi noudattaa lähtökohtaisesti muita harkintakriteerejä kuin tarveharkintaa.

Matti Pulkamo, asianajaja