Kiinteistökaupan laatuvirhe – virheen korjaamisen kustannukset eivät ole ainoa kriteeri arvioitaessa virheen merkityksellisyyttä

Korkein oikeus muistuttaa ratkaisussaan 2009:39 (linkki ratkaisuun, Finlex.fi), ettei kiinteistökaupan myyjän virhevastuuta arvioitaessa yksinomaisena kriteerinä virheen merkityksellisyysarvioinnissa ole virheen korjaamisen aiheuttama kustannus ja sen suhde kauppahintaan.

Kiinteistökaupassa on kysymys laatuvirheestä, mikäli kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Ostajalla on oikeus laatuvirheen johdosta oikeus hinnanalennukseen tai virheen ollessa olennainen, oikeus purkaa kauppa (maakaaren 2 luvun 17 §).

Oikeutta hinnanalennukseen on toisinaan arvioitu melko kaavamaisesti siten, että mikäli virheen korjaamiskustannukset (hinnanalennuksen määrä) on vähäinen kauppahintaan nähden, ei oikeutta hinnanalennukseen olisi. Muutaman prosentin osuutta on totuttu pitämään vähäisenä. Virhettä ja sen merkittävyyttä ja vaikutuksellisuutta kaupasta päättämiseen on arvioitava kuitenkin kokonaisuutena eikä pelkästään euromääräisesti.

Korkeimman oikeuden asiassa KKO:2009:39 oli kysymys 395000 euron kauppahinnalla myydystä kiinteistöstä, jossa vesi- ja lämmitysjärjestelmän todettiin olleen rakennukseen alimitoitettu, minkä johdosta lämmin vesi ei riittänyt kuin yhden suihkun (asennettu neljä suihkua) tarpeisiin kerrallaan. Virheen korjaamiskustannus oli 4.000 euroa eli noin 3 % kauppahinnasta.

Korkein oikeus totesi korjauskustannusten olleen kauppahintaan nähden verraten vähäiset ja jatkoi, ettei kustannuksia voitu pitää merkityksettöminäkään. Korkein oikeus kiinnitti huomiota siihen, että harkittaessa ostajan hinnanalennusoikeutta on otettava virheen merkitys muutoinkin, kuin pelkkien korjauskustannusten määrän perusteella. Tässä tapauksessa puutteet lämpimän veden saannissa sekä lämmön riittävyydessä ilman takan käyttämistä haittaavat rakennuksen käyttämistä tarkoitukseensa, asumiseen.

Mikäli kiinteistössä havaitaan kaupanteon jälkeen puutteita tai virheitä, jotka vaikuttavat esimerkiksi asumiskelpoisuuteen tai asumisviihtyisyyteen niitä heikentävästi, mutta joiden korjauskustannus sinänsä on melko alhainen kauppahintaan nähden, voi myyjän vastuu laatuvirhestä realisoitua siitä huolimatta.

Asiasanat: kiinteistökauppa, laatuvirhe, hinnanalennus