Asunto-osakeyhtiön huoneiston käyttötarkoitusmääräyksen merkitävyydestä

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on mainittava kunkin huoneiston käyttötarkoitus. Huoneisto voi olla käyttötarkoitukseltaan esim. asunto, myymälä tai liikehuoneisto. Mikäli huoneistoa käytetään yhtiöjärjestyksen vastaisesti, voi yhtiökokous viime kädessä päättää huoneiston ottamisesta määräajaksi (enint. 3 vuodeksi) yhtiön hallintaan.

Huoneiston käyttötarkoituksella on varsin suuri merkitys esimerkiksi tilanteessa, jossa huoneiston käyttötarkoitus on rajoitettu suppeaksi (esim. elokuvateatteri tai pankki) ja huoneisto olisi liiketaloudellisesti hyödynnettävissä paremmin esimerkiksi ravintolatilana. Yhtiöjärjestyksen käyttötarkoitusta voidaan muuttaa, mutta muutos edellyttää aina määräenemmistön (2/3) kannatusta ja lisäksi mm. silloin, kun vastikkeen laskentaperuste on sidottu käyttötarkoitukseen, usein kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen. Osakkeenomistajan intressissä on siis usein käyttötarkoituksen ”lieventäminen” esimerkiksi liikehuoneistoksi. Ellei yhtiökokouksen enemmistö yhtiöjärjestysmuutokseen suostu tai vaadittavia suostumuksia osakkailta ei saada, voidaan yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista vaatia oikeudessa kanneteitse.

Oikeuskäytännössä käyttötarkoituksen muuttamiseen (kohtuullistamiseen) on suhtauduttu pidättyvästi. Yhtiöjärjestyksen määräyksen kohtuuttomuutta arvioitaessa on otettava huomioon yhtiöjärjestys kokonaisuutena sekä erityisesti yhtiöjärjestystä laadittaessa ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet. Pelkästään se seikka, että osakkeenomistaja kokee yhtiöjärjestysmääräyksen kohtuuttomaksi, ei merkitse välttämättä kohtuullistamisperusteen käsilläoloa. Mitä vanhempi yhtiöjärjestysmääräys on, sitä todennäköisimmin määräys voi olla nykyhetkeen verrattuna kohtuuton.

Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että käyttötarkoitusmaininta ”liikehuoneisto” mahdollistaa hyvin monenlaisen toiminnan. ”Myymälä” -käyttötarkoitus ei mahdollista esimerkiksi anniskeluravintolatoimintaa.

Arvioitaessa huoneiston toteutunutta käyttötarkoitusta suhteessa yhtiöjärjestysmääräykseen pakottavaksi määräykseksi on tulkittu nimenomaan yhtiöjärjestysmääräys. Se, että taloyhtiö on osakkaan pyynnöstä hakenut myymälähuoneistoon rakennuslupaa ravintolalle, ei tuoreen hovioikeuden ratkaisun (Helsingin hovioikeus, dnro S00/000) mukaan merkinnyt sitä, että yhtiö ei voisi ottaa huoneistoa hallintaansa perusteena yhtiöjärjestyksen vastainen käyttötarkoitus.

Käyttötarkoitusmääräyksellä voidaan tehokkaasti rajoittaa taloyhtiössä harjoitettavaa toimintaa. Käyttötarkoituspykälällä voidaan suoranaisesti kieltää tietty toiminta. Käyttötarkoitus voi olla esimerkiksi ”liikehuoneisto kuitenkin niin, ettei huoneistossa saa harjoittaa ravintolatoimintaa”. Suunniteltaessa kaupalliseen käyttöön soveltuvan huoneiston hankkimista yhtiöjärjestyksen käyttötarkoituspykälään on syytä perehtyä erityisen tarkasti. Sekään, että yhtiö on sallinut vuosikausia yhtiöjärjestyksen vastaisen käytön, ei merkitse sitä, etteikö yhtiö voi myöhemmin kieltää yhtiöjärjestyksen vastaisen käytön ja ottaa viime kädessä huoneiston hallintaansa.


PALAA ARKISTOON

Valikko